Rent to buy nelle leggi 80 e 164 del 2014: ora dunque emptio tollit locatum?

La legge attualmente in vigore stabilisce che «i contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’articolo 2645-bis codice civile» e le parti potranno liberamente definire «in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito»; l'art. 23 del c.d. Decreto "Sblocca Italia" prevede poi che «il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo». La legge, inoltre, prevede che «in caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto». La riforma del processo del 2005 già ha stabilito che anche l'atto pubblico notarile può essere un titolo esecutivo per il rilascio e la riconsegna di un bene, purché il diritto stesso sia "certo", "liquido" ed "esigibile", e cioè se il notaio stipulante abbia inserito le opportune clausole di risoluzione espressa in caso di morosità del conduttore/acquirente e di riconsegna immediata dell'immobile già nel contratto di rent to buy. La forma dell'atto pubblico notarile (e non della mera scrittura privata seppur autenticata) sembra quindi diventare un requisito ancor più necessario ed indispensabile per rendere effettiva la tutela prevista nella legge, ma che poi rischia di restare lettera morta se non accompagnata da idonei strumenti dell'ordinamento per farla valere.